Покупаем квартиру в новостройке

Нет сомнений, что ранее при прочих равных условиях большинство покупателей предпочло бы поселиться в кирпичном доме. К этому побуждает весь предыдущий опыт отечественного домостроения, когда такие здания относились к разряду элитных, выигрывая у стандартных «панелек» по всем статьям.

Даже без особых архитектурных изысков кирпичные сооружения выглядели куда более респектабельно, чем серые параллелепипеды двух основных калибров: пяти- и девятиэтажные. «Кирпич» обеспечивал и более высокий комфорт проживания: прочные стены лучше держали тепло, не пропускали шум, служили дольше, чем панельки из железобетона.

Кирпич

Но сегодня, с появлением новых технологий строительства, созданием новых строительных материалов авторитет кирпичного жилища уже не столь бесспорен, как раньше. Нет, кирпичные дома по-прежнему строят, но доля их постепенно снижается. По оценкам экспертов, в настоящее время она составляет около 30 % новостроек.

Самый большой недостаток этой технологии – высокая стоимость строительства. С введением новых строительных норм по уровню теплопередачи ограждающих конструкций и без того дорогостоящее производство кирпичного жилья стало еще более затратным.

Например, если раньше толщина кирпичной кладки по СНиПам должна была составлять 510–640 мм, то новые нормы теплосбережения требуют увеличить ее до полутора метров. То есть расходы на материалы сразу возрастают в три раза. Правда сейчас внедряются технологи с утеплителем между кирпичной кладкой, с использованием фасадов и т.д.

Итак, подытожим плюсы и минусы кирпичного домостроения.

Плюсы

• Разнообразие архитектурных форм (возможна любая конфигурация стен, широкая вариабельность рисунка кладки)
• Экологичность (кирпичи делаются из природного материала – глины путем ее обжига, не содержат химических добавок)
• Хорошая тепло- и звукоизоляция (особенно при использовании пустотного кирпича)
• Долговечность

Минусы

• Высокая себестоимость строительства (кирпич – сам по себе материал дорогой, кладка стен осуществляется вручную и требует высокой квалификации каменщиков)
• Продолжительный строительный цикл (также за счет значительной доли ручного труда)

Монолит

Этих двух недостатков лишена сравнительно новая технология монолитного домостроения, которая сегодня преобладает на стройплощадках Владивостока. Первым домом был 25-этажный монолит на Фастовской. Затем после большого перерыва стали появляться и другие объекты. В настоящее время здания, построенные по этой технологии высотой 16-22 этажа, появляются во всех районах города.

Возможность вписаться в уже существующий жилой массив и скорость возведения зданий – основные преимущества монолитного домостроения по сравнению с кирпичным.

Чтобы возводить дома по такой технологии, не требуется строительная инфраструктура в виде кирпичного производства или завода железобетонных изделий. Самые большие затраты – на приобретение съемной опалубки, в которую прямо на площадке заливается бетонная смесь.

Это дает основания приверженцам «монолита» позиционировать его как наиболее экономичный метод из используемых в настоящее время. Во многом привлекательности монолитных домостроений способствует их современный дизайн.

Между тем с потребительской точки зрения стильные башни из стекла и бетона тоже небезупречны, как и сам метод монолитного домостроения.

Плюсы

• Возможность втиснуть объект в уже существующую жилую застройку с хорошо развитой инфраструктурой (включая центр города)
• Неограниченные возможности проектных решений, а также отделки наружных стен (включая облицовку кирпичом, что может ввести в заблуждение покупателей, желающих приобрести квартиру в кирпичном доме)
• Свободная планировка квартир
• Хорошая теплоизоляция стен за счет отсутствия стыков и сварных швов
• Срок службы монолитного дома рассчитан на 200 и более лет
• Высокая сейсмоустойчивость – «монолит» способен выдержать землетрясение силой до 8 баллов
• Дом не дает усадку, поэтому клеить обои можно сразу же после возведения стен (нет сомнений, что ранее при прочих равных условиях большинство покупателей предпочло бы поселиться в кирпичном доме. К этому побуждает весь предыдущий опыт отечественного домостроения, когда такие здания относились к разряду элитных, выигрывая у стандартных «панелек» по всем статьям
• Даже без особых архитектурных изысков кирпичные сооружения выглядели куда более респектабельно, чем серые параллелепипеды двух основных калибров: пяти- и девятиэтажные. «Кирпич» обеспечивал и более высокий комфорт проживания: прочные стены лучше держали тепло, не пропускали шум, служили дольше, чем панельки из железобетона

Панель

Высокая стоимость квартир в кирпичных и монолитных домах – одна из причин, почему до сих пор не ушла со строительного рынка «панель». Ее продолжают ругать (хотя справедливее было бы поставить ей памятник, поскольку именно панельное домостроение, поставленное на поток, позволило огромной стране переселиться из послевоенных коммуналок в отдельные квартиры), гонят из мегаполисов, освобождая место более современным высоткам.

Но потребность в относительно дешевом и быстровозводимом жилье не только не уменьшается, она растет. А в этом отношении «панель» все еще дает фору и респектабельному «кирпичу», и амбициозному «монолиту».

Более того, благодаря появлению новых строительных материалов она успешно избавляется от врожденных недостатков и уже догоняет фаворитов рынка по потребительским свойствам жилья.

Наиболее уязвимым местом в сборных домах считаются стыки между панелями, в которые при плохой изоляции просачиваются влага и холод. Современные герметики позволяют надежно «замуровать» щели, а сами панели покрыты водонепроницаемым составом, что исключает их промокание. Трехслойная структура железобетонных стен обеспечивает нормативный температурный режим в помещениях. Да и внешне дома из сборного железобетона стали выглядеть вполне прилично благодаря разнообразным способам отделки фасадов.

Так что застройщикам, которые остались верны технологии панельного домостроения, есть что сказать в защиту презираемой снобами «золушки».

Плюсы

• Сравнительно низкая себестоимость строительства
• Высокая технологичность строительного процесса
• Высокая скорость возведения домов

Минусы

• Ограниченность архитектурных вариантов при проектировании
• «Потолок» при строительстве высоток (в нашем городе возводятся панельные дома не выше 10 этажей)
• Сравнительно невысокий коэффициент сейсмоустойчивости
• Отсутствие возможности для индивидуальной внутренней планировки квартир
• Пониженная, по сравнению с кирпичными домами, звукоизоляция стен
• Психологическое предубеждение потребителей против «панели»

Какой из названных выше технологий строительства многоэтажного жилья, в конце концов, отдаст предпочтение рынок? И как могут повлиять на этот выбор те, для кого эти дома возводятся?

комментарий

Сергей Косиков, ген. директор ООО «Дальневосточный маркетинговый центр»

Все названные технологии имеют право на сосуществование, у каждой есть сильные и слабые стороны. Но если говорить о соотношении цена – качество, то с этой точки зрения сборное домостроение – самый приемлемый вариант в условиях, когда на рынке существует дефицит нового современного жилья. Из таких домов можно быстро возводить целые микрорайоны. Так что отказываться от панели пока рано, она еще покажет себя достойной конкуренткой как монолитного, так и кирпичного домостроения.

Кирпичные дома красивы и комфортны для проживания, но они очень трудоемки в изготовлении и слишком дороги, поэтому доступны немногим.

Монолитное домостроение сейчас занимает более 70% рынка. Но чтобы монолитное здание отвечало всем требованиям, технологическая дисциплина должна быть жесточайшей, контроль – постоянным. Есть и чисто технологические нюансы, которые неизбежно сказываются на качестве проживания в таких домах.

Поскольку оптимальный температурный режим для работы с бетонной смесью – от 5 до 25 градусов, то, скажем, в холодную погоду при работе на открытых стройплощадках приходится добавлять в раствор пластификаторы, которые делают его более пластичным. Эти химические добавки, в свою очередь, пагубно действуют на стальную арматуру, которая «держит» будущую стену. Поэтому в бетон добавляют антикоррозийные вещества. Это значительно удорожает себестоимость строительства.

Но при всем разнообразии существующих сегодня строительных технологий и материалов главным принципом всех застройщиков должен быть один – неукоснительное соблюдение технологических регламентов на всех этапах строительства, начиная с подготовки площадки и заканчивая отделочными работами.

Если это требование будет выполняться, то новоселам будет комфортно в любых стенах, независимо от того, из какого материала и каким способом они возведены.