Строительный рынок Владивостока: рост цен не остановить?

Казалось бы, квартирный вопрос никогда не потеряет своей актуальности, ведь в каждой семье одно поколение сменяется другим, состав семьи меняется и постоянно требуется увеличение и улучшение жилищной площади. Соответственно, если есть спрос, должно расти и предложение. Соотношение спроса и предложения всегда повышает конкурентность. Следовательно, рынок недвижимости должен насыщаться, а стоимость предложений снижаться. Но как обстоят дела на самом деле, попробуем разобраться.

Каждый, кто проектирует дом, в какой-то момент сталкивается с выбором – что будет под кровлей? Основных вариантов два – чердак или жилая мансарда, но все чаще современные архитекторы и владельцы домов выбирают жилую мансарду. Во-первых, это дополнительные квадратные метры, во-вторых, необычное и интересное пространство в европейском стиле.

Чтобы мансарда получилась комфортной и светлой, важно правильно выбрать и расположить источники естественного освещения – в мансарде для этого оптимально использовать наклонные мансардные окна.

Современные производители мансардных окон предлагают большой ассортимент моделей с различными типами открывания, областями применения и конструктивными особенностями. В этой статье мы расскажем, как правильно подобрать мансардные окна с учетом архитектурных особенностей проекта.

Классическое решение для большинства мансард – окно с открыванием по центральной оси. Такой вариант подходит для любых кровель с уклоном от 15 до 90°. Ручка-планка в верхней части окна позволяет расположить окно на оптимальной высоте (90 см от пола), а также разместить под окном мебель. Ручка совмещена с клапаном-форточкой, что дает возможность проветривать помещение при закрытом окне.

Открывание по центральной оси позволяет перевернуть окно на 180 градусов и легко помыть, находясь внутри помещения. Классические окна VELUX бывают двух модификаций – «эконом» и «комфорт». Модели «комфорт» стандартно поставляются с особым стеклопакетом. Стеклопакет имеет внутреннее безопасное стекло «триплекс», а также самоочищающееся покрытие на внешнем стекле.

Для кровель с малым уклоном идеальное решение – окно «панорама». Два способа открывания – по центральной и верхней оси (на угол 45°) – обеспечивают максимальную функциональность и отличный обзор. Ручка, позволяющая открывать окно по центральной оси, расположена в верхней части и совмещена с клапаном-форточкой для проветривания. Для открывания по верхней оси предусмотрена вторая ручка – в нижней части окна. Мансардное окно «панорама» может быть также использовано в качестве аварийного и эксплуатационного выхода на кровлю.

Для дополнительного источника света и других архитектурных решений, предусматривающих высоко расположенные окна, рекомендуется использовать «умное» окно INTEGRA. Это окно оснащено всем необходимым электрооборудованием для дистанционного управления (включая датчик дождя, который закрывает окно автоматически при попадании первых капель).

Система управления основана на стандарте беспроводной связи io-homecontrol, что позволяет включать окна в систему «умный дом», управлять с одного пульта окном и четырьмя аксессуарами (например, шторой, рольставнями, маркизетом и подсветкой) и программировать функции окна или группы окон с использованием таймера.

Если вы хотите сделать балкон или террасу, но при этом не хотите менять геометрию кровли, вы можете использовать специальные модели мансардных окон. Окно-балкон Cabrio позволяет создать балкон в мансарде без надстроек.

Окно-балкон состоит из двух частей: верхняя часть открывается по верхней оси до 45°, а также по центральной оси; нижняя часть раскладывается наружу, при этом по бокам автоматически выдвигаются специальные перила. В закрытом виде окно-балкон ничем не отличается от обычных мансардных окон и не меняет геометрию кровли.
Это основные популярные решения с мансардными окнами, однако вы можете воплотить и ваши индивидуальные пожелания, и собственные идеи.

Цены на самый дешевый и самый дорогой «квадрат» в новострое города различаются в три раза. Владивосток застраивается объектами жилой недвижимости и социальными зданиями. Согласно обзору, представленному на портале NDVL.RU, самый дешевый квадрат можно приобрести за 35 тысяч, самый дорогой — за 90 тысяч рублей.

Застройка зданиями различного назначения проводится во многих районах Владивостока и края, но сколько конкретно будут стоить квартиры в новостройках? Весной 2012 года картина стоимости квадратного метра была примерно такой.

В двух каркасно-монолитных домах на 180 квартир по улице Гульбиновича она составляла 30500-33000 рублей и по этой же улице в 25-этажном каркасно-монолитном доме на 240 квартир — 35000 за квадратный метр. Строительство данного жилья проходит в рамках краевых программ. В муниципальном пятиэтажном доме на Седанке по улице Глинки стоимость квадратного метра составляла 35000 рублей.

По проспекту «Красного Знамени» (117 дом) в каркасно-монолитном 24- этажном доме стоимость одного квадратного метра колебалась от 62500 до 80000 рублей. В новом кирпичном 19-этажном доме по адресу: Державина, 23 — от 65000 рублей, а в пятиэтажном (кирпич) доме по Комарова, 45 — от 55 000 рублей.

По улице Комсомольской в 16-этажном монолитном доме цена квадратного метра — 70000 руб. По Карбышева в двух 18-этажных домах — 55000-69000 руб. за кв. метр. В кирпичной десятиэтажке по ул. Славянской — 50000 рублей. В монолитном 24-этажном здании по Леонова, 66 — 50000-58000 руб. Пр-кт Острякова, 6 (каркасно-монолит., 19-эт.) — 65000-80000 руб. По ул. Калинина, 115а (кирпич, 13-эт.) — от 65000 руб.

Как видим, застройка ведется по всему городу, а стоимость одного квадратного метра на недвижимость во Владивостоке колеблется в диапазоне от 35 000 до 90 000 рублей.

На сегодняшний день «Агроресурс-прим» – это группа компаний, занимающихся строительством, реконструкцией, проектированием, поэтому точно знаю, из чего складываются цены на недвижимость и что на них влияет.

Сравнивая цены за последние пять лет, мы видим, что они особенно не менялись, даже с учетом 6 %-ной инфляции. Растут цены на топливо, на энерготарифы, а на квартиры за последние 5 лет цены остаются практически на том же уровне. Опять же, если учитывать, что в городе ведется мощная застройка (это и Снеговая падь, и бухта Патрокл), то я не думаю, что и количество строящегося жилья уменьшилось.

Конечно, на общий показатель, и на его соотношение к показателям предыдущих лет влияет количество метров построенного социального жилья, то есть того, которое финансируется за счет федеральных программ. Но, если бы не возводилось такое жилье, то и цены не оставались примерно на одном уровне, а взлетели бы намного выше. Что касается себестоимости квадратного метра жилья, есть ряд факторов (длительное согласование, земельные вопросы), которые на сегодняшнем этапе несколько сдерживают рост строительства многоэтажных домов. Поэтому такой упор сейчас сделан на малоэтажном строительстве.

Приморье вошло в десятку регионов с самой недоступной ипотекой

Ипотека в Приморье по-прежнему остается недоступной для широких масс. Статистика утверждает, что наиболее обеспеченные семьи в крае зарабатывают чуть больше 48 тысяч рублей в месяц. На эти деньги в ипотеку можно взять небольшую квартирку, по площади не превышающую 34,3 квадратных метра. Это или однокомнатная квартира в относительно современном доме, или двухкомнатная хрущевка. Приморье вошло в десятку регионов с самой недоступной ипотекой именно по причине высоких цен на жилье.

По данным Приморского краевого комитета госстатистики, стоимость квадратного метра жилья в Приморье на первичном рынке превысила 41 300 рублей. Цены на квартиры в новостройках в селах, к примеру, Спасского района в полтора-два раза ниже, чем во Владивостоке. В самом же краевом центре стоимость квадратного метра в элитном новострое превышает 68 тысяч рублей.

Картина цен на вторичном рынке жилья в Приморье выглядит еще более ужасающе: средняя стоимость квадрата превышает 70 тысяч рублей. Причем цена квадратного метра в небольших квартирах невысокого качества, в гостинках и так называемых хрущевках (73 756 руб./кв. м) уже давно превышает стоимость квадратного метра в элитных новостройках (68 717 руб./кв. м).
Цена квадратного метра на вторичном рынке за последние полтора года увеличилась примерно на 30 процентов. По оценкам риелторов, такая тенденция сохранится и далее. Во Владивостоке средняя стоимость жилья во втором квартале, по прогнозам, увеличится как минимум на 15 процентов. В первую очередь за счет удорожания квартир на Чуркине. С вводом в строй моста через бухту Золотой Рог цена квартир в непопулярных ранее районах, удаленных от центра и лишенных транспортной инфраструктуры, может подскочить чуть ли не на треть.

Одновременно с этим дорожает и новострой. Если в прошлом году наблюдалась тенденция некоторого снижения цен на новые квартиры, то в нынешнем рынок вновь пошел в рост. Тенденция, судя по всему, также сохранится за счет снижения темпов строительства: за пять месяцев 2012 года строители сдали на 6 процентов меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

«Самое главное – строить много, достаточно, и строить за разумные деньги, – сказал дмитрий медведев в ходе рабочей встречи, проведенной 2 июля во владивостоке с губернатором края владимиром миклушевским, – важнейшей задачей для руководства края является строительство жилья эконом-класса. Пока приморский край не вышел на те темпы строительства, которые были в советские времена, но это связано с общим ухудшением ситуации. Надеюсь, что в ближайшее время все-таки контрольные цифры будут достигнуты».

Кто взвинчивает цены?

В качестве одной из серьезных причин роста цен многие называют непомерные аппетиты риелторов. В середине прошлого года хозяева двухкомнатной квартиры в районе проспекта 100 лет Владивостоку выставляли ее на продажу через известное в городе риелторское агентство. За ухоженную квартиру планировали выручить 3 миллиона.

Потенциальный покупатель при личной встрече рассказал, что агентство выставляет эту квартиру на продажу уже на полмиллиона дороже. Вот и причина роста цен. Следующий покупатель, купив квартиру за 3,5 миллиона, постарается, не теряя денег, продать ее за ту же цену. А агентство недвижимости вновь накрутит свою маржу. И даже вполовину дороже своей реальной цены квартира обязательно найдет покупателя – спрос на жилье в столице Приморья по-прежнему остается огромным.

И это при том, что рост цен на жилье во Владивостоке традиционно опережает рост зарплат. В прошлом году, к примеру, по данным Примкрайстата, средняя зарплата во Владивостоке выросла всего на 7 процентов и составила 28 590 рублей.

Надолго ли сохранится тенденция, сказать сложно. Риелторы, к примеру, с нетерпением ожидают открытия во Владивостоке штаб-квартиры гос-корпорации по освоению Сибири и Дальнего Востока. Спрос на жилье в этом случае вновь вырастет. А при ограниченном предложении вырастут и цены на недвижимость.

Цены на жилье на патрокле будут ниже рыночных

Заместитель генерального директора Фонда РЖС Денис Филиппов отметил высокие темпы строительства нового жилого района Владивостока в районе бухты Патрокл. Первая очередь застройки осваивается чуть более года, и уже близка сдача. Это, по его мнению, благодаря хорошему взаимодействию между застройщиком, Фондом РЖС и администрацией Приморского края.

Непосредственно Фонд РЖС имеет возможности ускорять процессы строительства, не нарушая его цикла, технологий и без снижения качества. Теперь менее чем за два месяца строительство первой очереди жилого района, или 80 тысяч кв. метров жилья будет завершено. А до конца года цифра сданного здесь жилья должна вырасти до 110 тысяч кв. метров.

Жилье в районе б. Патрокл будет экономно в эксплуатации и экологично. При его строительстве применяются высокоэффективные энерго- и теплосберегающие технологии, на устройство фасадов пошли экологически чистые материалы, для остекления — шестикамерные пакеты.

Автоматизированные системы управления сделают жилье «умным» и особенно удобным, позволят снизить затраты ресурсов на обслуживание дома на 40%. Отопление первой очереди застройки будет осуществляться электрическими котлами, а в дальнейшем для отопления предполагается использовать газ.

В целом, в семь очередей на площади около 162 га будет построено порядка 400 тысяч кв. метров жилья, в том числе 75% — эконом-класса. Что касается цены квадратного метра жилья в районе бухты Патрокл, то представитель Фонда РЖС отметил, при том, что Фонд РЖС не может диктовать застройщику «отпускные цены», для эконом-класса они предположительно будут процентов на 12 ниже, чем сегодня на рынке Владивостока, — чуть выше 60 тысяч рублей.

Выход на рынок большого предложения жилья не может не сказаться на ценах. Кроме того, вложив деньги в развитие инженерной инфраструктуры, Фонд РЖС снизил затраты застройщика, что тоже может быть учтено при ценообразовании, с которым застройщик выходит на потенциального потребителя.