Согласование перепланировки

В наше время люди, так или иначе получив в собственность квартиру в доме типовой постройки, обычно не спешат с переездом — даже те, кто не находит свободных средств на декоративный ремонт, практически обязательно выкроят необходимую сумму на перепланировку. Пожалуй, вряд ли кому-то нужно объяснять причины ее повсеместной популярности — нелепые варианты планировок со смежными комнатами, безобразно крошечными кухнями, комнатами «вагончиком», входом в спальню через кухню или в ванную через гостиную, прихожими, через которые не проходит никакая мебель и прочая, прочая… И так или иначе, со всеми этими несуразностями, конечно, что-то необходимо делать. За комментариями мы обратились к Татьяне Плюсниной, заместителю начальника отдела дизайна городской среды, архитектуры и застройки территорий.

Очень многие смотрят на имеющийся план, рисуют на нем какие-то другие линии — и без малейших сомнений отдают эту бумажку бригаде рабочих. При этом зачастую даже не подозревают о том, что в действительности все манипуляции со стенами, проемами и так далее строго регламентированы, имеется целый ряд правил и рекомендаций, и выявление незаконно проведенной перепланировки может привести к штрафам, требованию суда вернуть исходное состояние жилья, а как самый крайний случай - квартира будет выставлена на публичные торги (статья 293 Гражданского кодекса Российской Федерации «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»), причем такие решения суда уже выносились. Кстати, высок шанс, что в сам момент ремонта «никто не узнает», зато в момент продажи квартиры, ее дарения, передачи в наследство самовольная перепланировка откроется и проблемы возникнут уже тогда.

Есть и другой вариант — человек приобрел квартиру, а потом так или иначе выяснилось, что ее планировка отличается от исходной и это должен исправить как раз-таки собственник, причем не обойтись и без штрафа (Кодекс РФ об административных правонарушениях ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»: 2.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей). Все это подводит нас к одной мысли: если вы уже решили, что перепланировка действительно необходима, никак не обойтись без консультации специалиста, который расскажет, как провести этот процесс без нарушения закона.

Существующая проблема заключается в том, что существует очень обширный перечень СНиПов (строительных норм и правил) и СанПиНов (санитарных правил и норм). Согласно Перечню национальных стандартов и сводов правил от 2010 года только часть из них была признана безусловно обязательными, но это не означает, что на остальные стоит закрыть глаза: все эти правила были созданы для безопасности и комфорта граждан, многие — на основе серьезных происшествий, в том числе унесших человеческие жизни.

Если незаконная перепланировка обнаруживается и дело доходит до суда, главные аргументы против нее — потенциальный вред здоровью, жизни и имуществу соседей; если грамотная экспертиза и аргументированная защита докажут, что такой угрозы нет, можно будет вздохнуть спокойно (статья 29 Жилищного кодекса «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения»: 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.)

Если доказательная база достаточна для удовлетворения суда, все может решиться за одно заседания, но процесс может и значительно затянуться: вряд ли кому-то понравится жить под постоянно висящим дамокловым мечом судебного решения…

Практика показывает, что многие люди вредят окружающим своими действиями, искренне заблуждаясь, что ничего серьезного не делают вовсе: устраивают шкафчик на месте вентиляции, перекрывая отток воздуха из квартир соседей (то есть заставляя их дышать перенасыщенным вредными газами воздухом и этим сокращая их жизнь); вырубая ниши под, например, радиаторы в несущих стенах, нарушая их несущую способность в принципе (создавая угрозу обрушения всего здания); перенося кухню на место спальни, угрожая затопить свежеотремонтированную соседскую гостиную — и так далее.

Каждое такое «усовершенствование» должно быть принято специальной комиссией, необходимы серьезные технические экспертизы, результаты которых покажут, насколько серьезен и потенциально опасен нанесенный недвижимости вред. Все случаи особенны, и судить о нем можно, только узнав обо всех изменениях в совокупности.

Тем не менее, опишем в общих чертах то, что вы гарантированно не сможете сделать в рамках закона. Главное, как уже было упомянуто-то , что посягает на чужие права. Из этого следует целый перечень запретов. К примеру, кроме уже упомянутых нарушений несущей способности капитальных конструкций нельзя и располагать излишне тяжелые вещи: установленное в «хрущевке» джакузи вполне может однажды проломить перекрытие и оказаться в ванной ваших соседей снизу.

Каналы естественной вентиляции часто усекают или перекрывают вовсе — подобное переустройство недопустимо. Нельзя и препятствовать доступу к инженерным коммуникациям, к примеру, замуровывать стояки в стену или же прятать трубы водоснабжения в стяжку. Другой нюанс с коммуникациями — они должны оставаться в пределах коробки здания, то есть теплый пол или батарея центрального отопления на балконе недопустимы.

Особый вопрос — «мокрые зоны», то есть кухня и санузел (не важно, будь то совмещенная комната либо туалет и ванная раздельно). Их нельзя переносить на территорию жилых помещений (считается, что это является ухудшением жилищных условий того, кто обитает под вами), нельзя и изменять их границы за счет этих самых жилых помещений. Кстати, в абсолютном большинстве случаев изменение границ самой квартиры путем создания различных пристроек точно так же незаконны. И особенно сложно придется владельцем жилья в зданиях, являющихся объектом культурного наследия — здесь действует целый ряд дополнительных ограничений.

Кстати, многие изначально нацелены на приобретение квартиры в новострое, считая, что проще всего избежать проблем с перепланировкой в так называемых квартирах свободной планировки.

В действительности «квартира свободной планировки» — это только сленговое именование, фактически — рекламный ход; такого технического понятия не существует, как и понятия в принципе; вне зависимости от реального наличия перегородок, расположение тех же мокрых зон заранее определено согласно санитарным нормам, и разместить на месте предполагаемой кухни спальню законно вы не сможете. Изменение проекта, если вы хотите сразу по окончанию строительства приступить к ремонту, а не дожидаться разрешения на него, потребует отдельных экспертиз и документов.

Практика показывает, что около 80% людей, решившихся на перепланировку, сначала исполняют задуманное, а только потом обращаются за юридической помощью. И в этом случае узаконить сделанное возможно только в судебном порядке.

Конечно, многие действуют в обход закона, опасаясь крупных трат. Но в результате денежных средств уходит не меньше, зато добавляются нервные и временные затраты: дело редко оканчивается за одно судебное заседание, зачастую требуются дополнительные экспертизы… В результате вполне реально приблизиться к верхней границе, установленной судебным регламентом: 12 месяцев. Каждый случай индивидуален и никогда нельзя заранее предсказать, в какие деньги и в какой срок обойдется первоначальное нежелание сделать все легально.

Часто люди оправдываются, что были уверены: никто не узнает, что они делают что-то незаконное. Тем не менее, в последние годы налажена работа с жалобами на «соседские» ремонты: по таким заявкам оперативно приезжают люди из Жилищной инспекции и уже на месте выясняют факт самовольной перепланировки.

В первую очередь, задумываясь о настолько глобальном ремонте, необходимо позаботиться о здоровье и жизни своих близких. Ведь правила были установлены не просто так, и в нашей стране уже были зафиксированы случаи обрушений. Добавление, к примеру, проемов в несущих конструкциях требует серьезных проверок и исследований вместе с последующими укреплениями; результатом пренебрежения может стать трагедия.

Настолько важные вещи должны быть сделаны настолько хорошо, насколько это возможно. В Гильдии риэлторов вы найдете специалистов, чей профессионализм и знание необходимых алгоритмов помогут вам пройти согласование желанной перепланировки максимально просто и быстро.

Вне зависимости от того, приобретаете вы жилье на первичном или на вторичном рынке, хорошей идеей будет отправиться в Управление по учету и распределению жилой площади администрации города Владивостока (ул. Ильичева, 15). Кроме того, именно там вы сможете взять первый документ из списка, установленного в ст. 26, 27 Жилищного кодекса:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
• Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену илиперенос инженерных сетей, санитарно-технического , электрического или другогооборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилогопомещения.
• Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
• Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилье (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилья;
• Тех. паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилья;
• Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилье на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (узнать, является ли дом памятником, можно из правоустанавливающего документа: в разделе обременение это будет непременно отмечено).

Конечно, возможно, что вы в одинаковой мере не хотите нарушать закон и заниматься бюрократическими походами, которые могут занять не один месяц. В таком случае ваше спасение — найти компанию, которая сделает все это за вас.

Есть два основных признака, обнаружив которые, вы сразу можете понять, что в эту организацию обращаться не стоит: во-первых , нет совершенно необходимого по современным законам членства в СРО, во-вторых , попытка озвучить вам стоимость без выезда на место никак не может свидетельствовать о профессионализме.

Перепланировка — процесс долгий и непростой, но нередко необходимый. Путь незаконной перепланировки может привести к длительным судебным разбирательствам, штрафам, необходимости возвращения исходной планировки и шансу лишиться квартиры в принципе, это не говоря о вреде, который будет нанесен окружающим.

Законный вариант обычно требует времени и вложений, но здесь можно найти помощников-специалистов , а в итоге у вас будет не только чистая совесть, но и отсутствие будущих проблем с продажей, передачей недвижимости в наследство и так далее. Это смело можно назвать вложением в ваше будущее — не упустите столь подходящий момент.