Перепланировка квартиры: законный комфорт

В нашей стране рынок вторичного жилья по-прежнему является самым доступным по сравнению с новостройками и отдельно стоящими домами и коттеджами. Поэтому новоселам, въезжающим в новое старое жилье, естественно, хочется переоборудовать все по собственному вкусу. Для того чтобы перепланировка квартиры не стала источником проблем в будущем, необходимо знать обо всех подводных камнях, с которыми можно столкнуться в процессе ремонта.

Оценить фронт работ

Первое, что нужно знать, – определение самого термина «перепланировка». Ею считается изменение полезной площади квартиры за счет сноса или переноса стен, перегородок, дверных и оконных проемов, труб, балконов и т.д. Фактически перепланировка – это любые изменения в плане БТИ.

Несмотря на довольно внушительный перечень изменений, называемый перепланировкой, на деле все обстоит не так уж пугающе. К примеру, картонная стена хрущевки, разделяющая гостиную и комнату, может быть снесена без особых проблем, а узаконивать такую перепланировку вам не придется.

Тем не менее, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно озаботиться всеми необходимыми разрешениями. Итак, вам понадобится:

1. Заявление от собственника помещения;
2. Правоустанавливающие документы на помещение;
3. Проект перепланировки;
4. Технический паспорт.

Многие собственники жилья, наученные горьким опытом бюрократической волокиты, предпочитают скрывать свои намерения относительно перепланировки, полагая, что об этом все равно никто не узнает. Чаще всего это действительно так, но все же при последующей продаже квартиры могут возникнуть препятствия, ведь будущий собственник вправе потребовать от вас соответствие квартиры заявленному в БТИ плану.

К тому же незначительные изменения в плане, которые не влияют на конструкцию дома, могут быть предоставлены в форме простого эскиза: на увеличенную копию плана разными цветами наносится разметка сносимых и возводимых стен.

Что можно, а чего нельзя

Самый главный запрет касается сноса несущих стен. Это ограничение вполне логично, ведь повреждение несущей стены угрожает целостности всего здания, а значит, недопустимо. Чаще всего это касается панельных домов, в которых перепланировку делать сложнее. В кирпичных же домах все стены, кроме тех, на которые опираются плиты, выполняют функцию перегородок, а следовательно, могут быть снесены или перенесены.

Жители первых этажей зачастую используют пространство под балконом для личных нужд, устраивая там нечто вроде кладовой. Такие изменения требуют разрешения, поскольку нарушают архитектурный облик здания. Впрочем, если вы живете в спальном районе, а не в историческом центре города, такое разрешение получить вполне возможно.

Увеличение площади квартиры за счет лоджии может также повлечь за собой долгие разбирательства. Во-первых, нагрузка на нижнюю плиту увеличивается, а это угрожает устойчивости здания. Во-вторых, нарушается циркуляция воздуха, отопительная система начинает работать неравномерно, и в соседних комнатах может упасть температура.

Конечно, если квартира имеет свободную планировку, то для ее хозяев и дизайнера открывается простор для творчества. Можно экспериментировать как угодно, использовать разные возможности планировки пространства. Но даже если в квартире допустима лишь незначительная перепланировка, все равно можно найти интересные решения.

Например, чтобы разграничить пространство, возводим перегородку. Она может быть глухой - до потолка или, наоборот, невысокой и прозрачной. Перегородка выполняет и декоративную функцию, а при необходимости ее элементы можно выстроить определенным образом и использовать как полки. Самые популярные виды перепланировки в квартирах — это соединение ванны и туалета и объединение кухни и гостиной. В квартирах-студиях, наоборот, кухонную зону чаще отделяют от комнаты.

Для этого можно соорудить декоративную перегородку из оникса, встроить в нее камин, вмонтировать плазменную панель. Есть более бюджетный вариант, возвести перегородку из ГКЛ, не глухую,и покрыть ее декоративной краской. Чтоб смотрелась эффектнее - обрамить деревом, встроить подсветку.

Перепланировку можно делать не только в многокомнатных квартирах. Ко мне, как к дизайнеру, обращаются и для того, чтобы грамотно зонировать пространство даже в гостинках.

В таких малогабаритных квартирах можно расширить ванную комнату, отделить перегородкой кухонную зону или спальное место. Материал для перегородок может быть разным: кирпич, пеноблоки, панели из МДФ или пластика, стеклоблоки, гипсокартон и др. Перегородки не занимают много места, но, зрительно разделяя разные зоны, они становятся оригинальным элементом декорирования.

Недопустимо увеличивать площадь квартиры за счет мест общего пользования: подвалов, колясочных, пространств возле лифта и т.д. Обычная в панельных домах практика – отгораживание двух квартир общей дверью – также не приветствуется, поскольку угрожает пожарной безопасности всего здания.

При переносе санузла или кухни может также возникнуть множество проблем вплоть до полного запрета. По закону кухню или ванную нельзя размещать над жилым помещением, поскольку для них необходима дополнительная вентиляция и гидроизоляция. Кроме того, протягивание дополнительных метров труб может привести к риску возникновения засоров и прорыву канализации, последствия чего всем прекрасно известны.

Все остальные изменения допустимы и не требуют дополнительного разрешения. К ним относятся следующие манипуляции: перенос батареи ближе к стояку, объединение ванной комнаты и туалета, остекление балкона и лоджии, снос не несущей межкомнатной стены (если на кухне нет газовой плиты), монтаж проема в межкомнатной перегородке, замена электропроводки и канализации, установка кондиционера и прочие незначительные изменения в плане.

В случае невыполнения основных требований собственник жилья может быть привлечен к административной и даже уголовной ответственности. Такими делами занимается районный суд, который не только обяжет привести квартиру в первоначальное состояние, но и может оштрафовать виновного на 7 прожиточных минимумов, а также привлечь к исправительным работам на срок до 2-х лет.

Следует помнить, что срока давности по таким делам не существует. Если же все изменения будут вовремя внесены в план и одобрены, неприятных последствий можно не бояться.

Маленькие хитрости

После всех процедур можно, наконец, приступить к процессу перепланировки. Основные сложности возникают, как правило, у владельцев небольших квартир. Как совместить на ограниченном пространстве функциональность, красоту и комфорт? Несколько несложных приемов помогут вам преобразить свое жилище.

Самое первое, с чего начинают собственники малогабаритных квартир, – объединение санузла. За счет сноса стены можно сэкономить до 40 см полезной площади, к тому же вместо второй двери у вас будет сплошная стена, вдоль которой можно расположить стиральную машину или шкаф.

Если позволяет площадь прихожей, можно задействовать небольшую часть под встроенный шкаф-кладовую или использовать ее для увеличения санузла.

Распространенный прием – объединение кухни и гостиной в общее пространство. Для зонирования чаще всего используется барная стойка, хотя ее вполне может заменить диван или консоль, повернутый «лицом» в гостиную часть. Для большего удобства повесьте телевизор на подвижный кронштейн и поворачивайте его в ту сторону, где в данный момент находятся люди.

Если вы планируете гостиную именно таким образом, оставляйте пространство в центре свободным и старайтесь располагать мебель вдоль стен. Это не только даст вам дополнительные метры, но и зрительно увеличит площадь комнаты.

Прекрасно экономят пространство раздвижные двери, которые позволяют сделать из одной большой комнаты две маленькие, и наоборот.

И наконец, при перепланировке квартиры нужно учитывать цветовое и стилистическое решение комнат. В небольших квартирах используйте светлые оттенки и мелкий рисунок, откажитесь от тяжелых авторитарных интерьеров вроде барокко, в которые со временем будет трудно внести что-то постороннее. Ваш выбор – эклектика или облегченный минимализм, мебель-трансформер и светлые оттенки.