интернет версия журнала Barlette
строительство - архитектура - дизайн

Новости

01.07.2018
14 июля - Проект ART FAMILY - выставка молодых художников
25.04.2018
Дизайн от испанского мастера Хайме Айона
20.04.2018
«Ванная комната гедониста» – звучное название проекта стенда на специальной экспозиции Bathroom Biennale
20.03.2018
Клинкерная фасадная плитка – тренд 2018!
07.02.2018
Первый дальневосточный строительный форум в формате b2b состоялся во Владивостоке.
14.09.2017
Дальневосточный экофестиваль зеленых технологий GreenFest-2017 во Владивостоке

Партнеры

Заключение договора аренды нежилого помещения

Лилия Самборская, начальник юридического отдела ООО «Юридическая компания Приморье»:

Согласно договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды относится к числу возмездных. Здесь есть несколько юридических нюансов, которые полезно знать.

Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Арендодатель, заключая такой договор, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору.

Поскольку речь идет о временном владении или пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком – определенным или неопределенным. Если в договоре аренды не определен срок, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой из сторон отказаться от него во всякое время.

Предупреждение об отказе от договора при аренде недвижимого имущества должно быть направлено не менее чем за три месяца. Оно должно иметь письменную форму, как и сам договор, и отправлять его следует либо заказной почтой с уведомлением, либо нарочным с отметкой на копии о вручении, которая должна содержать дату его принятия, подпись и должность принявшего и расшифровка росписи. Надо помнить, что несоблюдение сроков предупреждения считается просроченным и не влечет правовых последствий.

Все изменения, дополнении, которые вносятся в уже заключенный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, также должны быть облечены в письменную форму и пройти государственную регистрацию. В противном случае они являются ничтожными.

В данном случае арендодатель часто попадает в неприятную для себя ситуацию и несет соответствующие убытки.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в определенных случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом существенным нарушением условий договора;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Оно необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может.

При обращении в суд арендодателя с исковым заявлением о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены само предупреждение и доказательства его отправки арендатору.

Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:
Арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду;
Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору;
Уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок (причем уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды либо согласно ст. 314 ГК РФ;
Согласен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем.

Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.
На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть или пользоваться арендованным имуществом. В таких случаях Гражданский кодекс РФ исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого, но на неопределенный срок. Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требования о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т. п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора.

Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

важно

Сама по себе арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Она может быть:

в виде определенной твердой суммы, вносимой периодически или единовременно;
в виде предоставления арендатором определенных услуг;
в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду либо возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны также могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.