Новости
- 01.07.2018
- 25.04.2018
-
20.04.2018
«Ванная комната гедониста» – звучное название проекта стенда на специальной экспозиции Bathroom Biennale
- 20.03.2018
-
07.02.2018
Первый дальневосточный строительный форум в формате b2b состоялся во Владивостоке.
-
14.09.2017
Дальневосточный экофестиваль зеленых технологий GreenFest-2017 во Владивостоке
Партнеры
ОФИС: аренда или покупка?
В минувшем году аналитики рынка отмечали необычайно активный спрос на покупку офисных объектов. Росло и предложение качественных офисных площадей. Однако все это вовсе не значит, что российские предприниматели бросились скупать бизнес-центры. Каждая компания принимает решение о покупке или аренде офиса, исходя из собственных стратегических задач.
Простая арифметика
Покупка престижного офисного помещения не каждому по карману. Как правило, приобретают офисные здания только компании высокого уровня, которые в состоянии единовременно вложить значительные средства в покупку недвижимости, могут себе позволить изъять деньги из оборота или воспользоваться специальной кредитной программой.
Приобретение офиса оправдано в том случае, если он будет устраивать компанию по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет. Также компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости. К этой категории, по оценкам специалистов, относятся производственные фирмы, прибыль которых обычно составляет 9-15%, в то время как доходность недвижимости – около 20%.
Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет, по оценкам экспертов, 40-50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Есть ли смысл покупать здание и выводить из актива более $20 млн, если можно в течение двух-трех лет получить гораздо большую прибыль от оборота этих денег? Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на 7-10 лет), в которых прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%.
То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, справедливо считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес. Очевидно, этим же принципом руководствуются и иностранные компании, работающие на российском рынке.
По подсчетам риэлтеров, около 90% из них также предпочитают снимать офисы. Более того, некоторые иностранцы, имеющие недвижимость в России, постепенно избавляются от нее и переходят на арендованные площади, чтобы не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. То есть фирма лишь оплачивает аренду помещения, а все хозяйственные заботы берет на себя собственник здания или управляющая компания.
Ситуация на рынке небольших качественных коммерческих площадей заслуживает отдельного внимания.
Дело в том, что специалисты отмечают очень высокий спрос именно на небольшие офисные площади: предложения в сегменте до 150 кв.м раскупаются очень быстро. Важно отметить, что девелопер в любом случае не проигрывает: средняя цена этажа остается прежней (а иногда и возрастает) даже при дроблении площадей, которое требует расширения коридоров и общественных зон.
По расчетам агентства «Титул-ДВ», стоимость аренды помещения небольшого метража, напротив, выше по сравнению с большими площадями: то есть чем меньше помещение, тем дороже квадратный метр обходится арендатору. Разница в арендных ставках между крупными (от 500 кв.м) и мелкими арендаторами может составлять 10-15%, поскольку первые получают скидку на объем арендуемых площадей. На небольшие помещения таких скидок не дают.
Кроме того, существует практика субаренды: крупный арендатор «дробит» свои площади или сдает объем от 50 до 100 кв. м другим компаниям.
Безусловно, тенденции, присущие российскому рынку коммерческой и в частности офисной недвижимости, наблюдаются и во Владивостоке. Правда, есть и некоторые свои особенности.
На наш взгляд, они обусловлены тем, что во Владивостоке лишь в последние год-два стали строить настоящие современные специализированные офисные центры с набором обязательных для класса «А» качественных услуг. Построить такие комплексы в престижном месте в центре города и обеспечить уровень комфорта и удобства пока могут лишь единицы.
Поэтому сегодня в Приморье и Владивостоке ощущается нехватка больших офисных помещений для крупного и среднего бизнеса. Особенно это видно, когда на наш рынок приходит новая компания, банк из Москвы или зарубежное представительство. Они предъявляют очень высокие требования к покупке или аренде помещения. И ищут приемлемые для себя варианты подолгу. Эта проблема будет снята не так скоро.
Еще одна специфическая для Владивостока и особенно его центра проблема – нехватка парковочных мест рядом с офисными зданиями. Любой потенциальный арендатор или покупатель всегда интересуется чуть ли не в первую очередь наличием парковки в офисном центре. «Динас» в своих административных и общественно-жилых комплексах эту задачу решает с помощью многоуровневых подземных стоянок. Они предусмотрены, например, под строящимся новым высотным офисным центром «Оушен Сити» на Тигровой, под комплексами «Атлантис-2», «Тополиная аллея».
Сдача в аренду офисной недвижимости сегодня во Владивостоке – пока не самый доходный бизнес. Среднегодовой рост арендных ставок в Приморье в два раза ниже, чем в Москве или Екатеринбурге. Куда выгоднее сдавать в аренду торговые площади. Поэтому многие компании и предприниматели чаще покупают торговые помещения, а вот арендуют – офисные. Учитывая эту тенденцию, наша компания стала продвигать именно эту услугу.
Арендатору особенно важно, чтобы офисный центр имел грамотное и централизованное управление. «Динас» в своих комплексах пользуется услугами одной управляющей компании, которая уже хорошо зарекомендовала себя на подобных объектах. Это позволяет к моменту сдачи центра в эксплуатацию практически не иметь там недоделок и с самого начала качественно обслуживать все коммуникации здания.
И еще об одной тенденции на рынке офисной недвижимости Владивостока хотелось бы сказать. Стали появляться не просто современные здания из стекла и бетона, разбитые на многочисленные офисы, а действительно интересные с архитектурной точки зрения комплексы. Такую оригинальную и престижную недвижимость становится выгодно покупать и арендовать на долговременной основе.
Документация, необходимая для аренды офиса:
Приобретение офиса оправдано в том случае, если он будет устраивать компанию по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет. Также компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости. К этой категории, по оценкам специалистов, относятся производственные фирмы, прибыль которых обычно составляет 9-15%, в то время как доходность недвижимости – около 20%.
Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет, по оценкам экспертов, 40-50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Есть ли смысл покупать здание и выводить из актива более $20 млн, если можно в течение двух-трех лет получить гораздо большую прибыль от оборота этих денег? Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на 7-10 лет), в которых прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%.
То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, справедливо считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес. Очевидно, этим же принципом руководствуются и иностранные компании, работающие на российском рынке.
По подсчетам риэлтеров, около 90% из них также предпочитают снимать офисы. Более того, некоторые иностранцы, имеющие недвижимость в России, постепенно избавляются от нее и переходят на арендованные площади, чтобы не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. То есть фирма лишь оплачивает аренду помещения, а все хозяйственные заботы берет на себя собственник здания или управляющая компания.
Ситуация на рынке небольших качественных коммерческих площадей заслуживает отдельного внимания.
Дело в том, что специалисты отмечают очень высокий спрос именно на небольшие офисные площади: предложения в сегменте до 150 кв.м раскупаются очень быстро. Важно отметить, что девелопер в любом случае не проигрывает: средняя цена этажа остается прежней (а иногда и возрастает) даже при дроблении площадей, которое требует расширения коридоров и общественных зон.
По расчетам агентства «Титул-ДВ», стоимость аренды помещения небольшого метража, напротив, выше по сравнению с большими площадями: то есть чем меньше помещение, тем дороже квадратный метр обходится арендатору. Разница в арендных ставках между крупными (от 500 кв.м) и мелкими арендаторами может составлять 10-15%, поскольку первые получают скидку на объем арендуемых площадей. На небольшие помещения таких скидок не дают.
Кроме того, существует практика субаренды: крупный арендатор «дробит» свои площади или сдает объем от 50 до 100 кв. м другим компаниям.
комментарий
Елена Агальцева, мененджер отдела недвижимости Группы компаний «Динас»
Безусловно, тенденции, присущие российскому рынку коммерческой и в частности офисной недвижимости, наблюдаются и во Владивостоке. Правда, есть и некоторые свои особенности.
На наш взгляд, они обусловлены тем, что во Владивостоке лишь в последние год-два стали строить настоящие современные специализированные офисные центры с набором обязательных для класса «А» качественных услуг. Построить такие комплексы в престижном месте в центре города и обеспечить уровень комфорта и удобства пока могут лишь единицы.
Поэтому сегодня в Приморье и Владивостоке ощущается нехватка больших офисных помещений для крупного и среднего бизнеса. Особенно это видно, когда на наш рынок приходит новая компания, банк из Москвы или зарубежное представительство. Они предъявляют очень высокие требования к покупке или аренде помещения. И ищут приемлемые для себя варианты подолгу. Эта проблема будет снята не так скоро.
Еще одна специфическая для Владивостока и особенно его центра проблема – нехватка парковочных мест рядом с офисными зданиями. Любой потенциальный арендатор или покупатель всегда интересуется чуть ли не в первую очередь наличием парковки в офисном центре. «Динас» в своих административных и общественно-жилых комплексах эту задачу решает с помощью многоуровневых подземных стоянок. Они предусмотрены, например, под строящимся новым высотным офисным центром «Оушен Сити» на Тигровой, под комплексами «Атлантис-2», «Тополиная аллея».
Сдача в аренду офисной недвижимости сегодня во Владивостоке – пока не самый доходный бизнес. Среднегодовой рост арендных ставок в Приморье в два раза ниже, чем в Москве или Екатеринбурге. Куда выгоднее сдавать в аренду торговые площади. Поэтому многие компании и предприниматели чаще покупают торговые помещения, а вот арендуют – офисные. Учитывая эту тенденцию, наша компания стала продвигать именно эту услугу.
Арендатору особенно важно, чтобы офисный центр имел грамотное и централизованное управление. «Динас» в своих комплексах пользуется услугами одной управляющей компании, которая уже хорошо зарекомендовала себя на подобных объектах. Это позволяет к моменту сдачи центра в эксплуатацию практически не иметь там недоделок и с самого начала качественно обслуживать все коммуникации здания.
И еще об одной тенденции на рынке офисной недвижимости Владивостока хотелось бы сказать. Стали появляться не просто современные здания из стекла и бетона, разбитые на многочисленные офисы, а действительно интересные с архитектурной точки зрения комплексы. Такую оригинальную и престижную недвижимость становится выгодно покупать и арендовать на долговременной основе.
Покупка
Кто же сегодня покупает офисы? На рынке присутствует три ярко выраженные категории клиентов. Первые профессионально скупают недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Вторые — с целью реконструкции и последующей перепродажи. И, наконец, представители третьей группы покупают для конкретных нужд своей фирмы. для себя покупают офисы компании, бизнес которых менее зависит от конъюнктуры и привязан к конкретному региону (производственные, например).
Эксперты называют следующие аргументы «за» покупку собственного офиса:
Эксперты называют следующие аргументы «за» покупку собственного офиса:
- Прибыль. Практика показывает, что офисная недвижимость является высокодоходным и ликвидным активом, который можно продать или же получать стабильный, постоянно растущий доход до 25% годовых.
- Долевка. Сегодня на рынке появилось достаточное количество девелоперов, которые продают помещения в высококлассных офисных зданиях еще на этапе строительства. Это новое явление для российского рынка. Раньше владельцы предпочитали реализовывать крупные объекты целиком. Естественно, по такой схеме клиентам выгодно именно приобретать офисы (в частности, для получения прибыли от последующей продажи этих помещений).
- Собственные площади можно использовать как актив для получения кредита .
Аренда
По данным агентств недвижимости, спрос на аренду в приморском регионе почти втрое превышает запросы по покупке офисных площадей. Перечислим преимущества аренды помещения для бизнеса:
- Время. Аренда офисов является более простой операцией, чем покупка. Процесс оформления аренды может занять всего один день – если осмотр офиса устроил клиента, юристы смогут быстро составить договор аренды. Но вот поиск офиса для аренды может занимать от нескольких месяцев до года – если компания внимательно отнесется к критериям выбора: району, местоположению будущего офиса, необходимым площадям.
- Варианты. Предложения по продаже здания на рынке коммерческой недвижимости единичны, в отличие от количества предложений по аренде.
- Пространство. Покупка ограничивает офис компании определенным объемом помещений. Аренда дает больше возможностей: можно увеличить или уменьшить площадь офиса, или даже переехать в другое здание.
Документация, необходимая для аренды офиса:
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- свидетельство о внесении записи в ОГРН;
- информационное письмо из Госкомстата;
- протокол об избрании генерального директора;
- банковские реквизиты;
- устав;
- копии паспортов ген. директора и учредителя (-ей).
В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисы в собственность. Если Госдума примет решение о введении подобного налога в России, некоторым компаниям станет менее выгодно владеть офисами.
По соседству
Для многих арендаторов важен такой критерий, как соседство. Как правило, это крупные западные или российские компании с уже сложившейся философией бизнеса и продуманной маркетинговой стратегией: при выборе офисного здания они преследуют не только имиджевые, но и деловые цели.
Во-первых, они находят в арендодателе надежного делового партнера и, во-вторых, могут рассчитывать на то, что в соседних офисах будут компании с примерно одинаковым уровнем личной и корпоративной культуры.
Другой аспект вопроса выбора соседа – чисто деловой. Некоторые компании подыскивают офис ближе к партнерам или наиболее крупным клиентам. Это облегчает документооборот, сокращает временные затраты на общение компаний. Некоторые компании при поиске офисных помещений для себя резервируют какое-то количество метров там же для компании-партнера.
Кроме желанных и модных соседей, в любом офисном центре вашим соседом может оказаться прямой конкурент. Как избежать столь неприятного стечения обстоятельств? В профессиональных крупных офисных центрах концепцию подбора арендаторов, как и маркетинговую стратегию, прописывают консультанты.
Для этого сначала производится зондирование территории и определяется, где и какие направления торговли или услуг лучше разместить. Такой подход демострирует высокий класс объекта и статус владельца.
Во-первых, они находят в арендодателе надежного делового партнера и, во-вторых, могут рассчитывать на то, что в соседних офисах будут компании с примерно одинаковым уровнем личной и корпоративной культуры.
Другой аспект вопроса выбора соседа – чисто деловой. Некоторые компании подыскивают офис ближе к партнерам или наиболее крупным клиентам. Это облегчает документооборот, сокращает временные затраты на общение компаний. Некоторые компании при поиске офисных помещений для себя резервируют какое-то количество метров там же для компании-партнера.
Кроме желанных и модных соседей, в любом офисном центре вашим соседом может оказаться прямой конкурент. Как избежать столь неприятного стечения обстоятельств? В профессиональных крупных офисных центрах концепцию подбора арендаторов, как и маркетинговую стратегию, прописывают консультанты.
Для этого сначала производится зондирование территории и определяется, где и какие направления торговли или услуг лучше разместить. Такой подход демострирует высокий класс объекта и статус владельца.
Облако тегов:
офис
Смотрите также:
