Строительство загородного дома: нулевой этап

Близится открытие сезона строительства. И если у вас уже есть планы по возведению собственного загородного дома, то заранее подумайте о нескольких важных подготовительных этапах, прежде чем с головой окунуться в этот процесс. Хорошая подготовка позволит не отвлекаться на решение вопросов с землей, архитектурным проектом и на различные юридические тонкости, а просто следовать намеченному плану.

Земля и её целевое назначение

Прежде чем выбрать участок под строительство вашего дома, нужно выяснить его целевое назначение, поскольку каждый земельный надел относится к той или иной группе земель и строительство на некоторых из них не всегда разрешено. В первую очередь подходят земли, пригодные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), либо земли населённых пунктов, где жилищное строительство разрешено.
Целевое назначение вашего участка не может быть изменено самостоятельно, это происходит лишь только по решению местных исполнительных органов. Так что недопустимо, чтобы фактическое использование земли по другому назначению опережало юридические действия по изменению целевого назначения участка и надлежащему оформлению документов.

Это относится к ситуациям, в которых собственник участка сначала принимает самовольное решение о том, в каких целях он будет использовать этот земельный участок, воплощает такое решение в жизнь, например, строит дом, и лишь потом, в процессе государственной регистрации прав «вспоминает» о целевом назначении своей земли.

В черте Владивостока земли, пригодной для строительства малоэтажного жилья, не много, так что самым оптимальным вариантом для осуществления вашей мечты о загородном доме будут районы пригорода. Плюсы пригорода в том, что там уже есть благоустроенные коттеджные поселки, а значит, уже наполовину решена проблема инженерных коммуникаций, которая влияет на 30–40% стоимости всего проекта.

После того как вы определились с выбором участка под застройку, необходимо оформить на него право, которое позволит осуществить такую застройку на законных основаниях. Это может быть право собственности или аренда, всё зависит от ваших возможностей и целевого назначения выбранной земли, в противном случае дом вашей мечты могут признать самовольной постройкой, которая в результате может быть снесена.

Итак, после того как вы выполнили все необходимые действия со своим участком, смело можете приступать к проектированию самого загородного дома.

Весна — время строить. Но прежде, чем вы начнете сбор всей необходимой документации, вам уже надо знать какой конкретно у вас будет дом, и какой ему ландшафтный дизайн необходим. Для этого, сразу же после выбора земельного участка следует обратиться к грамотным архитекторам и дизайнерам, которые спроектируют ваш дом мечты на бумаге так, чтобы строителям процесс реализации был ясен.

Любое проектирование дома мы начинаем с выяснения потребностей и эскизирования фасада. В итоге, ландшафтный дизайн и согласованное фотореалистичное изображение вашего дома — это первый этап на пути к строительству.

После начинается самое сложное строительные работы и реализация ландшафта. По собственному опыту могу вам сказать, что этим лучше заниматься людям со стажем аналогичной работы, причем серьезным. Поэтому обращайтесь только к специалистам, которые смогут не только нарисовать вам «картинку»,но и реализовать ее с учетом всех тонкостей, неся ответственность за каждый этап строительства. Берегите свои нервы и деньги, пусть все вопросы решают профессионалы.

Архитектурный проект

Во-первых , вы должны определить место, где его расположить, решить, в каком архитектурном стиле и из каких материалов он будет выполнен. В общем, обозначить общие требования, поскольку хорошо продуманный архитектурный проект — уже полдела.

Существует несколько ключевых этапов стадий проектирования. Предпроектная стадия, сам проект и заключительная стадия сборки рабочей документации.

На предпроектной стадии происходит расчет предварительного бюджета проекта, изучение площадки строительства и подготовка технического задания, документа, который является основой для проектирования. В нём указываются назначение объекта, область его применения, стадии разработки конструкторской документации, сроки исполнения и прочее.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трёх и предназначенных для проживания одной семьи. К тому же сам застройщик может подготовить всю проектную документацию по объектам индивидуального жилищного строительства.
Далее начинается стадия «П» — проектирования объекта — самый ответственный и объёмный этап в процессе создания проектной документации.

Разрабатывается и согласовывается генеральный план, архитектурно-строительные и технологические решения, и лицо, которое будет осуществлять подготовку проектной документации, организует и координирует работы по её подготовке, несет ответственность за качество и соответствие требованиям технических регламентов. Это может быть как сам застройщик или технический заказчик, так и привлекаемое по договору физическое или юридическое лицо.

Следующим шагом для вас станет получение разрешения на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организации. Если вы собираетесь строить дом в коттеджном поселке и участвуете в кондоминиуме, придется согласовывать проект и с соседями, даже если он не противоречит районным архитектурным нормам.

После чего закажите у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка или в случае самовольного строительства − план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт.

Когда же строительный паспорт будет подготовлен, его выдадут вам на руки только после предоставления плана размещения строений на участке, который, в свою очередь, выдается по факту согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.

Если на своём участке вы планируете проводить подземные или надземные коммуникации, то понадобится их согласование с соответствующими контролирующими организациями, от газовиков до энергетиков.

А если общая площадь вашего дома составит более 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), его вам выдаст все тот же районный комитет по архитектуре.
АПЗ содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные санитарно-гигиенические , экологические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры и по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства, а так же указания на строительство в особых условиях.

Для получения АПЗ вам нужно будет подготовить заявку на проектирование на этом участке. А уже непосредственно перед строительством дома после получения всей разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш дом после завершения строительства.

Причём учтите, что разрешительная документация на строительство действительна только на протяжении двух лет. И вам необходимо приступить к строительству в эти сроки, иначе придется продлевать все документы еще на два года, а затем проходить все этапы заново, иначе строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Деревянный дом

Хочется особенно отметить архитектурные проекты домов, выполненных из дерева. Деревянные дома возводятся с учетом сторон света, и необходимо заблаговременно определить освещённость каждого помещения. Это важно, чтобы впоследствии не оказалось, что гостиная или детская комната совсем не получают солнечного света, а на кухне всегда духота.

Поэтому ещё до начала закладки фундамента нужно тщательно выбирать проект и при необходимости изменять его. С этой целью дома из оцилиндрованного бревна или бруса нередко строятся в «зеркальном» отражении относительно своего базового проекта.

Учтите удобство эксплуатации не только самого деревянного дома, но и всего участка в принципе. Брусовые дома, дома из бревна и все другие деревянные постройки необходимо привязать к границам вашего участка, соблюдая законодательные нормативы расстояния до границы участка, то есть не менее 3 метров, а также соблюдение красной линии, если таковая имеется.

Как правило, жилой дом − это доминанта на участке, но для удобства жильцов желательно еще до начала всего строительства определиться с расположением бани и хозяйственных построек, цветника и сада, места для проезда и зоны для отдыха.

В живописный план, составленный на бумаге, в действительности прийдется внести некоторые корректировки с учётом рельефа, особенностей сторон света, грунта, окружающего ландшафта, а также ваших интересов, так что лучше составляйте сразу несколько вариантов планировки участка.

Страхование загородных домов и земельных участков

Сергей Бирюков, генеральный директор
ООО «Страховое Агентство «Бирюков и Партнеры» :

Загородные страхи

Рынок недвижимости за чертой города в Приморье в последние годы развивается стремительными темпами. Сегодня, пожалуй, каждая третья семья имеет свой загородный дом, дачу или только планирует приобретение участка под строительство. И если вы до сих пор не позаботились о безопасности вашего недвижимого имущества, то это стоит сделать в ближайшее время. Вы спросите − почему?

Представьте, сколько времени потребуется, например, пожарным, чтобы пробраться через наши пробки за город и вовремя приехать на место события − 20–60 минут? Скорее, это риторический вопрос. Однако за 40 минут полностью сгорает любой частный дом. И в этом случае собственнику уже неважно, по каким причинам произошло возгорание и кто виноват в том, что имущество уничтожено.

Для него будет важно только одно — кто возместит ущерб. Заметьте, страхование необходимо не только шикарным коттеджам, но и дачам, и даже выкупленному вами участку земли.

Страхование дачи

Как правило, дачу можно застраховатьот меньшего набора рисков, нежели жилой дом. Во-первых , не все компании в отношении дачи примут на страхование риск «противоправных действий третьих лиц», во-вторых , не все компании будут страховать имущество, находящееся в доме. Традиционное страхование дачи включает в себя два риска: пожар и стихийные бедствия.

Поэтому в случаях с традиционными дачами СК чаще применяют «коробочные» продукты с фиксированными суммами, стоимостью и рисками.

Например, во Владивостоке размер возможной страховой суммы для деревянных дач и строений варьируется от 5 тыс. руб. до 100 тыс. рублей, а страховой тариф (% от страховой суммы) растет в геометрической прогрессии вместе с увеличением суммы. Допустим, если страховать дачу на сумму от 20 до 30 тыс. руб., тариф составит 5,35%, а стоимость полиса (страховой платеж) сроком на год − от 1070 до 1605 руб.

Если же сумма будет в рамках 30–50 тысяч, тариф возрастет до 6,4%. Такая система роста страхового тарифа придумана для того, чтобы у владельцев не было желания завышать реальную стоимость.

Вместе с дачным домиком можно застраховать все другие подсобные постройки: сарайчики, баню, погреб и даже надстройку колодца. Тарифы при страховании этих построений применяются те же, что и к самому дому, если они из того же материала.

Единственное исключение — баня. Тут стоимость страховки будет повыше за счет повышенного риска — здесь более вероятен и пожар. Кстати, чаще всего выплаты при страховании дач происходят по риску «пожар», на втором месте — стихийные бедствия. По последним оценкам приморских экспертов, в крае застрахованы порядка 15% дач, − очень хороший показатель для добровольного вида страхования.

Само собой, тут идет речь исключительно о традиционных недорогих дачахс небольшими домиками и огородами на участке в шесть сотках и условием, что хозяин не живет здесь постоянно.

Безопасность коттеджа

Если же говорить о загородных коттеджах «выходного дня» — это совершенно другой раздел страхования. Такие дома находятся, как правило, в рамках коттеджного поселка, на охраняемой территории, в таких домах установлена сигнализация или постоянно проживает сторож. К данному случаюстраховщик подходит чаще всего индивидуально. Производится оценка дома, имущества, высчитываются тарифы.

А если на земле еще ничего не построено?

Достаточно существенным при страховании земельных участков страховые компании считают риск утраты права собственности(страхование титула).

То есть если по каким-то причинам сделка по покупке земельного участка признается через судебные органы недействительной, то страховые компании при подобном виде страхования должны полностью возместить стоимость потерянной собственности.

Этот вид страхования особенно актуален, когда инициатором этой операции является банк, так как в настоящее время в нашей стране нередки ситуации, когда земли как государственная собственность, представляющая определенный интерес для власти, были переведены в частные зоны и проданы незаконно. В таком случае государство часто возвращает их себе обратно.

Резюме таково, что страхование недвижимости, будь то загородный дом, дача или участок, — пожалуй, самый востребованный вид добровольного страхования у россиян, — эту точку зрения поддержали страховщики края (кроме автокаско). И это несмотря на разницу между реальными и рыночными ценами.