Рынок недвижимости или почему растут цены

Побывав на семинаре 22-ой выставки «Строительство», мы постараемся дать ответы на многие волнующие нас вопросы.
Цены на рынке недвижимости растут всегда. Именно поэтому, вложения в недвижимость являются самыми низкорисковыми и эффективными.
Хотя, если честно, за последние три года рост цен в среднем чуть-чуть опережает инфляцию.

Почему цены на квартиры растут или падают?

Так почему же цены на квартиры растут или падают?

На нашем рынке, в отличие от столичного, основной спрос сосредоточен на вторичном рынке недвижимости. Цены на квартиры в новостройках скорее ориентируются на состояние рынка вторички, и уже потом — на затраты и доходность.

Поэтому сначала рассмотрим, что влияет на цены на рынке вторичного жилья.

На этом рынке царит «частник». Выделить только один фактор влияния на рынок невозможно. Хотя безусловно, один такой «игрок» есть — это государство. В разное время государство влияет на рынок разными инструментами — от информационных (громкие заявления представителей власти и аффилированных аналитиков) до финансовых (ипотека) и законодательных (ФЗ214).

Но, к сожалению, государство пока не демонстрирует комплексного подхода к контролю этого рынка. А цены на рынке очень часто являются отражением общей экономической ситуации в стране или регионе.

Именно поэтому, основной движущей силой ценообразования на рынке недвижимости является спрос. А точнее — соотношение между предложением на рынке и платежеспособным спросом.

Объем предложения на вторичном рынке недвижимости Владивостока обычно колеблется в районе 3–3,5% от общего числа домовладений (квартир). Это стабильный показатель для достаточно развитых рынков, не нацеленных на инвесторов. Люди всегда продавали и покупали. И пока наш регион достаточно экономически активен, а объемы нового строительства невелики — объем предложения будет находится примерно на таком уровне.

Итак, основной источник роста (или) падения цен — уровень платежеспособного спроса.

Почему в 2007–2008 году мы имели бешеный рост цен и потом обвал рынка? Потому что усилия государства были направлены, прежде всего, на повышение платежеспособного спроса, а количество предложения жилья оставалось практически на том же уровне. Вдобавок — информационная поддержка ажиотажного спроса. Все это вкупе с мировым финансовым кризисом и отсечением наших банков от дешевых денег привело к резкому снижению платежеспособного спроса и, как следствие, к корректировке цен.

Безусловно, если экономическая ситуация в стране развивается по негативному сценарию, то спрос на квартиры снижается, и, следовательно, цены могут либо «заморозится», либо пойти вниз. Как правило, если нет глобальных катаклизмов в экономике страны или региона, то происходит «корректировка». Наиболее ликвидные объекты могут вырасти в цене, а маловостребованные — подешеветь. При этом «общий фон» может показывать снижение индекса стоимости.

Что будет с ценами на квартиры завтра и через год?

Сейчас на рынок оказывают влияние нестабильная экономическая ситуация.

Один из индикаторов — повышение ставки рефинансирования ЦБ. Соответственно, банки вынуждены повышать и ставки по ипотечным кредитам. Пока, при средней ставке 13–14%, плавное повышение до 1–2 процентных пунктов не оказывает существенного влияния на количество и объем выдаваемых ипотечных кредитов. Но тенденция налицо.

При этом, есть предприятия, которые испытают в последнее время серьезные финансовые трудности. И число таких предприятий может расти. Соответственно, сотрудники в такой ситуации не будут рисковать и брать ипотечные кредиты. Соответственно, этот фактор влияет на снижение платежеспособного спроса. Снижение спроса будет небольшим и плавным и окажет влияние на сегмент жилья класса «премиум» и самый дешевый сегмент жилья.

Таким образом, в краткосрочной перспективе (3–6 месяцев) можно ожидать невысокий, но стабильный спрос на дешевое жилье, возможное небольшое увеличение спроса на жилье среднего класса, и снижение потребности в жилье класса премиум. Ожидаемо — повышение спроса на новостройки, близкие к сдаче.

В долгосрочной перспективе, если ситуация в экономике сохранит тренды, можно ожидать низкий, но стабильный спрос на дешевое жилье и элитное жилье, небольшое снижение спроса на жилье среднего класса. Спрос на новостройки будет стабилен.

Ставки по ипотечным кредитам могут подняться еще на пару пунктов и объем выдаваемых ипотечных кредитов может снизится на 10–15%, главным образом, за счет снижения средней суммы займа.

Но при этом следует помнить, что более 80% сделок на рынке жилья — это альтернативные сделки. То есть, люди продают свое жилье, чтобы купить другое. И если цены на квартиры могут расти или снижаться относительно активно, то разница в ценах меняется очень медленно.

От чего зависит цена конкретной квартиры?

Можно перечислить несколько факторов, оказывающих влияние на цену квартиры, за которую ее купят:

1. Месторасположение дома. Расположение дома, инфраструктура, престижность района, транспортная доступность и т. д.
2. Планировка и возможность переустройства. Квартиры с «удачной планировкой», равно как и квартиры, в которых с минимальными затратами можно организовать удобное пространство для жизни ценятся выше.
3. Состояние квартиры. Дорогой ремонт окупается едва ли на 50%. Но чистая, ухоженная квартира, за техническим состоянием которой следили все годы будет продана дороже.
4. Расположение квартиры в доме. Этаж, стороны света, наличие магазина под окнами, хлопающая дверь подъезда, вид из окна — все это не зависит от состояния экномики, но очень сильно влияет на цену.
5. Готовность квартиры к сделке. «Юридическая чистота», готовность документов, отсутствие обременений, готовность к фактической передаче квартиры, быстрое и профессиональное согласование всех условий сделки — повышает шансы продать дороже и быстрее.
6. Социальное окружение. Этот фактор также не связан с состоянием экономики. Но он же и относится к тем факторам, на которые мы никак не можем оказать влияние. Но при этом, он оказывает огромное влияние на формирование конечной цены за нашу квартиру.

Это основные факторы. Хотя можно назвать и десяток мелких. Сюда даже входят и психологические. Такие, как готовность продавца расстаться со своим жилищем.

Что выгоднее покупать: новострой или вторичку?

Если вам нужно купить квартиру чтобы сразу жить-то выбор однозначно в пользу вторички. По новостроем здесь мы подразумеваем квартиру именно в строящемся доме, который еще не сдан.

Если у вас пока есть где жить-то выгодней всегда новострой. Как в материальном, так и в психологическом плане.

Материал предоставлен: ООО «Городской Риэлторский Центр»
Сергей Косиков