Дальневосточная премия Barlette
Barlette
Bticino
Новости
  • 14.09.2017

    Дальневосточный экофестиваль зеленых технологий GreenFest-2017 во Владивостоке

  • 24.03.2017

    Весна для дизайнеров интерьера началась с путешествия по новинкам фабрики «Волховец».

  • 17.03.2017

    Приглашаем дизайнеров Владивостока на бесплатный семинар

  • 17.02.2017

    Открытие дизайнерского салона люстр «Абажур»

  • 25.10.2016

    Семинар от салона сантехники «Масса Мариттима» во Владивосток

  • 14.10.2016

    Презентация ТМ WINEO для дизайнеров интерьера

Партнеры
  • LaFurshet
  • Кантри
  • ДоброХот
  • DOORICO
  • Рафаэль
  • Де-Арт
  • Basis
  • Бирюков и партнеры

Рынок недвижимости или почему растут цены

Побывав на семинаре 22-ой выставки «Строительство», мы постараемся дать ответы на многие волнующие нас вопросы.
Цены на рынке недвижимости растут всегда. Именно поэтому, вложения в недвижимость являются самыми низкорисковыми и эффективными.
Хотя, если честно, за последние три года рост цен в среднем
чуть-чуть опережает инфляцию.

Почему цены на квартиры растут или падают?

Так почему же цены на квартиры растут или падают?

На нашем рынке, в отличие от столичного, основной спрос сосредоточен на вторичном рынке недвижимости. Цены на квартиры в новостройках скорее ориентируются на состояние рынка вторички, и уже потом — на затраты и доходность.

Поэтому сначала рассмотрим, что влияет на цены на рынке вторичного жилья.

На этом рынке царит «частник». Выделить только один фактор влияния на рынок невозможно. Хотя безусловно, один такой «игрок» есть — это государство. В разное время государство влияет на рынок разными инструментами — от информационных (громкие заявления представителей власти и аффилированных аналитиков) до финансовых (ипотека) и законодательных (ФЗ214).

Но, к сожалению, государство пока не демонстрирует комплексного подхода к контролю этого рынка. А цены на рынке очень часто являются отражением общей экономической ситуации в стране или регионе.

Именно поэтому, основной движущей силой ценообразования на рынке недвижимости является спрос. А точнее — соотношение между предложением на рынке и платежеспособным спросом.

Объем предложения на вторичном рынке недвижимости Владивостока обычно колеблется в районе 3–3,5% от общего числа домовладений (квартир). Это стабильный показатель для достаточно развитых рынков, не нацеленных на инвесторов. Люди всегда продавали и покупали. И пока наш регион достаточно экономически активен, а объемы нового строительства невелики — объем предложения будет находится примерно на таком уровне.

Рынок недвижимости или почему растут цены

Справка
По данным Центрального научно-исследовательского института типового и экспериментального проектирования жилища, норма обеспеченности жильем составляет 28 кв.м общей площади на человека. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м. Заметим, что действующий федеральный стандарт социальной нормы жилья составляет всего 18 кв.м общей площади на одного проживающего.

При этом, в России уровень обеспеченности жильем составляет порядка 23 кв.м. на человека, а «прирост» — около 0,4 кв.м. на человека в год. А по итогам переписи населения в 2010 году, Владивосток находился в самом низу списка обеспеченности жильем. Хотя наши власти регулярно рапортуют об очень больших объемах ввода нового жилья.

Итак, основной источник роста (или) падения цен — уровень платежеспособного спроса.

Почему в 2007–2008 году мы имели бешеный рост цен и потом обвал рынка? Потому что усилия государства были направлены, прежде всего, на повышение платежеспособного спроса, а количество предложения жилья оставалось практически на том же уровне. Вдобавок — информационная поддержка ажиотажного спроса. Все это вкупе с мировым финансовым кризисом и отсечением наших банков от дешевых денег привело к резкому снижению платежеспособного спроса и, как следствие, к корректировке цен.

Безусловно, если экономическая ситуация в стране развивается по негативному сценарию, то спрос на квартиры снижается, и, следовательно, цены могут либо «заморозится», либо пойти вниз. Как правило, если нет глобальных катаклизмов в экономике страны или региона, то происходит «корректировка». Наиболее ликвидные объекты могут вырасти в цене, а маловостребованные — подешеветь. При этом «общий фон» может показывать снижение индекса стоимости.

Что будет с ценами на квартиры завтра и через год?

Сейчас на рынок оказывают влияние нестабильная экономическая ситуация.

Один из индикаторов — повышение ставки рефинансирования ЦБ. Соответственно, банки вынуждены повышать и ставки по ипотечным кредитам. Пока, при средней ставке 13–14%, плавное повышение до 1–2 процентных пунктов не оказывает существенного влияния на количество и объем выдаваемых ипотечных кредитов. Но тенденция налицо.

При этом, есть предприятия, которые испытают в последнее время серьезные финансовые трудности. И число таких предприятий может расти. Соответственно, сотрудники в такой ситуации не будут рисковать и брать ипотечные кредиты. Соответственно, этот фактор влияет на снижение платежеспособного спроса. Снижение спроса будет небольшим и плавным и окажет влияние на сегмент жилья класса «премиум» и самый дешевый сегмент жилья.

Таким образом, в краткосрочной перспективе (3–6 месяцев) можно ожидать невысокий, но стабильный спрос на дешевое жилье, возможное небольшое увеличение спроса на жилье среднего класса, и снижение потребности в жилье класса премиум. Ожидаемо — повышение спроса на новостройки, близкие к сдаче.

В долгосрочной перспективе, если ситуация в экономике сохранит тренды, можно ожидать низкий, но стабильный спрос на дешевое жилье и элитное жилье, небольшое снижение спроса на жилье среднего класса. Спрос на новостройки будет стабилен.

Ставки по ипотечным кредитам могут подняться еще на пару пунктов и объем выдаваемых ипотечных кредитов может снизится на 10–15%, главным образом, за счет снижения средней суммы займа.

Но при этом следует помнить, что более 80% сделок на рынке жилья — это альтернативные сделки. То есть, люди продают свое жилье, чтобы купить другое. И если цены на квартиры могут расти или снижаться относительно активно, то разница в ценах меняется очень медленно.

От чего зависит цена конкретной квартиры?

Можно перечислить несколько факторов, оказывающих влияние на цену квартиры, за которую ее купят:

  1. Месторасположение дома. Расположение дома, инфраструктура, престижность района, транспортная доступность и т. д.
  2. Планировка и возможность переустройства. Квартиры с «удачной планировкой», равно как и квартиры, в которых с минимальными затратами можно организовать удобное пространство для жизни ценятся выше.
  3. Состояние квартиры. Дорогой ремонт окупается едва ли на 50%. Но чистая, ухоженная квартира, за техническим состоянием которой следили все годы будет продана дороже.
  4. Расположение квартиры в доме. Этаж, стороны света, наличие магазина под окнами, хлопающая дверь подъезда, вид из окна — все это не зависит от состояния экномики, но очень сильно влияет на цену.
  5. Готовность квартиры к сделке. «Юридическая чистота», готовность документов, отсутствие обременений, готовность к фактической передаче квартиры, быстрое и профессиональное согласование всех условий сделки — повышает шансы продать дороже и быстрее.
  6. Социальное окружение. Этот фактор также не связан с состоянием экономики. Но он же и относится к тем факторам, на которые мы никак не можем оказать влияние. Но при этом, он оказывает огромное влияние на формирование конечной цены за нашу квартиру.

Это основные факторы. Хотя можно назвать и десяток мелких. Сюда даже входят и психологические. Такие, как готовность продавца расстаться со своим жилищем.

Что выгоднее покупать: новострой или вторичку?

Если вам нужно купить квартиру чтобы сразу жить-то выбор однозначно в пользу вторички. По новостроем здесь мы подразумеваем квартиру именно в строящемся доме, который еще не сдан.

Если у вас пока есть где жить-то выгодней всегда новострой. Как в материальном, так и в психологическом плане.

Материал предоставлен: ООО «Городской Риэлторский Центр»
Сергей Косиков

 

 

Облако тегов: недвижимость
Смотрите также:

Имя (Псевдоним):   E-Mail:
Секретный код: сменить цифры   Повторите код:
  • wink
  • winked
  • smile
  • am
  • belay
  • feel
  • fellow
  • laughing
  • lol
  • love
  • no
  • recourse
  • request
  • sad
  • tongue
  • wassat
  • crying
  • what
  • bully
  • angry