Предложения в новостройках

На сегодняшний день во Владивостоке чуть менее 50 объектов, которые можно отнести к категории «Предложения в новостройках». В нее мы включаем дома, находящиеся на разных стадиях готовности — от только что получивших разрешительную документацию (или получающих на данных момент, но уже обозначивших ценовую политику) до свежесданных, в которых есть предложения квартир в состоянии «после строителей».

Если вычесть проблемные варианты с разной степенью очевидности проблем, из обозначенного количества «выпадет» 30–40%. Из того, что осталось, потенциальному дольщику нужно выбрать объекты, подходящие ему по соотношению цены, площади и срока сдачи. В среднем потребностям конкретного покупателя во Владивостоке может соответствовать 3–4 дома.

Конечно, этот выбор нельзя назвать обширным. И тем не менее, 3–4 варианта — это все-таки какая-то база для сравнения.

Ценообразование на первичном рынке в целом интуитивно понятно. Стоимость квадратного метра «в среднем по конкретному объекту» задается довольно очевидным списком факторов. Это расположение дома, срок его сдачи, выбранная технология строительства, репутация застройщика и «статус» проекта в целом. С расположением и сроком сдачи все просто: чем выше степень готовности и удачнее место — тем дороже.

Например, в ЖК «Каскад», который попадает в обе категории (расположен на Орлиной сопке и сдан в эксплуатацию), квадратный метр от застройщика стоит более 100 000 руб., и эта цена вполне обоснована. Технологий строительства у нас представлено три: монолит с применением кирпича, газобетона или других типов блоков, «только монолит 100%" (впрочем, таких объектов мало), кирпич и панель. Монолитные и кирпичные дома сопоставимы по стоимости, панель, конечно, дешевле.

Репутация застройщика на стоимость также влияет — потенциальный дольщик во Владивостоке наслышан о неприятном опыте долгостроев и обоснованно опасается вкладывать деньги в проекты компаний с сомнительной репутацией. Это дает возможность застройщикам, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке, успешно реализовывать свои объекты с определенной «наценкой на надежность».

Под «статусом» проекта подразумевается совокупность перечисленных факторов и определенные технически-инфраструктурные характеристики: парковки, назначение первых этажей, уровень благоустройства территории и мест общего пользования, планы по выбору или назначению из своей структуры управляющей компании, средние площади квартир и т. п.

Во Владивостоке, кстати, неплохой выбор именно таких домов: это «Алые Паруса», «Бригантина», «Орлиное гнездо — 2», «Золотой Рог» — и список можно продолжать. Самое интересное, что зачастую объект с очень хорошим уровнем проработки инфраструктуры и проекта самого дома на начальной стадии строительства продается по вполне доступным ценам.

Минимальная цена квадратного метра в «Алых Парусах» на старте продаж составляла 57 000 руб. Сейчас похожая ситуация наблюдается в «Золотом Роге», там цена от 55 000 руб. Со временем в связи с прогрессом строительства и стремительным уменьшением количества непроданных квартир цена на такие объекты растет довольно существенно.

На сегодняшний день цены на квартиры в новостройках попадают в диапазон от 48–50 тыс. руб. до 120–140 тыс. руб. за квадратный метр. Стартовая цена установлена для объектов эконом-класса на начальной или умеренно-промежуточной (до 50%) стадии готовности. Наиболее высокие цены — это дома с соотношением таких параметров, как высокая готовность, хорошее расположение, квартиры большой площади, благоустроенная парковка и высокое качество строительства в целом.

Если говорить об общей стоимости — однокомнатную квартиру площадью 38–43 кв.м можно купить по цене от 2–2,3 млн руб. Но таких вариантов единицы: сейчас это предложения в ЖК «Зеленый квартал» и «Сабанеев». Более обширный выбор и с точки зрения расположения, и с точки зрения срока сдачи, ощущается уже в диапазоне 3–3,5 млн. руб.

Двухкомнатные квартиры можно рассматривать по цене от 4–4,5 млн (за редкими исключениями), «верхнюю точку» диапазона по ним сказать сложно — слишком разные площади закладывают застройщики в проектах домов (от 60 до 90 кв.м).

Аналогичная ситуация сложилась и в предложениях по 3-4-комнатным квартирам: по сути, при выборе такой квартиры стоит ориентироваться на общую площадь и количество окон, а не комнат. Особенно учитывая, что большинство новостроек сдается в свободной планировке, и комнаты можно «нарезать» самостоятельно — конечно, в пределах установленных норм и ограничений (не трогая несущие стены, колонны и диафрагмы и без несанкционированного переноса мокрой зоны).

За последние два месяца многие застройщики озадачились вопросом по перерасчету себестоимости строительства. Кто-то по результатам уже повысил цены, кто-то сделает это в ближайшем будущем. Впрочем, повышения по своему размеру пока не превысили стандартных 5–10 тыс. руб. за квадратный метр. Примерно на такую же сумму средний застройщик поднимает расценки раз в несколько месяцев в связи с растущей готовностью объекта и уменьшением пула нераспроданных квартир.

Говоря о политике продаж, не стоит игнорировать возможности рассрочки и ипотеки. И если ситуация с ипотекой для покупателя изменилась в худшую сторону, то предложения по рассрочке в целом остались прежними.

Так же, как и в прошлом году, многие застройщики предлагают возможность внести часть суммы после регистрации договора долевого участия, а остальное оплачивать в течение определенного периода. Конкретные условия устанавливаются для каждого объекта автономно, но в среднем «на входе» нужно внести 30–50%.

Срок рассрочки зависит от степени готовности объекта и составляет от нескольких месяцев для почти готовых объектов до 2–2,5 лет для объектов со сроком сдачи в 2017—2018 гг. Рассрочка в большинстве случаев беспроцентная, точные условия графика платежей можно и нужно оговаривать индивидуально.

В целом при правильном подходе к выбору объекта и застройщика покупка новостройки — затея неплохая и финансово перспективная: стоимость квартиры растет на протяжении всего срока строительства, и с этой точки зрения однокомнатная квартира «на котловане» представляет определенный интерес.

Помимо того, что уже строится и продается во Владивостоке, сегодня на разных стадиях согласования находится несколько проектов, довольно масштабных и в перспективе очень красивых — так что список предложений от застройщиков (даже от надежных и проверенных) ещё расширится. Главное — определиться с целью, понять свои требования к срокам и максимально тщательно проверить всю информацию об объекте и компании, которая его строит.

Информация подготовлена:
Вера Лагвилава
Начальник отдела новостроек
Компании "Городской Риэлторский Центр"

Облако тегов: недвижимость

Смотрите также:

Имя (Псевдоним):		E-Mail:
Секретный код:		Повторите код:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•