Как выбрать новостройку

Возможности, которые рынок новостроек предлагает покупателю, объективно перспективны и увлекательны.
Здесь можно купить полноценную 1-комнатную квартиру за 2,5 млн руб., а 3-комнатную около 100 кв.м — за 5,5 млн руб. Но счастье полным не бывает, и не все новостройки одинаково полезны. На сегодняшний день некоторые объекты представляют собой скорее памятники строительной отрасли, нежели потенциально жилые дома.
И сейчас мы попытаемся разобраться, как отличить перспективную для вложений новостройку от долгостроя.

На первый взгляд, во Владивостоке много строящихся жилых домов — и неподготовленному человеку нелегко разобраться со всем массивом информации. Облегчает ситуацию то, что подходящих каждому конкретному покупателю объектов на самом деле очень мало. И если вы на этапе предварительного отбора определите для себя три параметра (срок сдачи дома, площадь квартиры и её стоимость) — то выбор сведется к 4–5 домам.

Согласитесь, проверка информации по 5 объектам — мероприятие выполнимое, особенно с учётом важности и масштаба поставленной задачи.

По каждому из этих домов нужно проанализировать всю возможную информацию. Начать стоит с документации по дому. Основных документов три: разрешение на строительство, проектная декларация и документы на землю (свидетельство о собственности или договор аренды). Застройщик обязан предоставлять эти документы для ознакомления по запросу любого человека — и этой возможностью не стоит пренебрегать.

Причем если в случае разрешения и документов на землю достаточно убедиться в факте их наличия и сроках действия, то декларацию всё же лучше прочитать. Именно из неё можно узнать множество интересных технических подробностей, таких как материалы строительства, количество и состав квартир в доме, объём встроенной инфраструктуры и т. п.
Перечисленные документы должны быть обязательно, и если чего-то из этого короткого списка не хватает — с покупкой спешить не стоит даже в случае крайне привлекательной цены. Лучше подождать появления полного комплекта документов.
Итак, дом строится законно.

Следующий вопрос — как он продаётся. Лучше, чтобы продавался по договорам долевого участия с государственной регистрацией. Эта форма продажи даёт максимально возможную защиту рисков покупателя: в ДДУ обязательно прописываются характеристики квартиры (площадь, расположение на этаже и в осях, строительный номер), её состояние при передаче покупателю, срок передачи дольщикам, стоимость и график платежей, а также штрафные санкции, применяемые к застройщику в случае нарушения установленных сроков.

И именно эта форма продажи попадает под обязательное страхование ответственности застройщика — к каждому ДДУ прилагается страховой полис, который даст вам гарантию возврата денег даже в случае банкротства компании-застройщика (поправка действительна для проектов, открывших продажи после 1 января 2014 г.).

Вторая популярная форма продажи — ЖСК. Она полностью законна, но здесь стоит с особым вниманием отнестись к проверке проекта: ЖСК свои договоры не регистрируют и сроки строительства жёстко устанавливать не обязаны. Во Владивостоке есть примеры как успешных ЖСК, так и менее удачных, с систематическими нарушениями графика.

Прочие формы продажи (предварительные договоры, соглашения об инвестировании и т. п. ) являются общепризнанно рисковыми и требуют детальной проверки репутации застройщика и юридической экспертизы формы соглашения. В общем, при прочих равных — выбирайте ДДУ.

Третья (и, пожалуй, самая важная) составляющая в выборе новостройки — Застройщик. Ответственное за стройку юрлицо и его учредители прописаны в проектной декларации, там же указаны предыдущие реализованные проекты. Однако на названии и проектах из декларации останавливаться не стоит. Часто ответственное за проект юрлицо является частью группы компаний — и по сути, застройщиком является именно она. В этом случае оценивать нужно всю структуру.

Обратите внимание на предыдущие проекты, их график строительства, заявленные и фактические сроки сдачи объектов, количество продлений разрешений на строительство, отзывы от покупателей — как все ещё ожидающих свои квартиры, так и уже заселившихся.

Нелишней будет проверка судебной практики застройщика, а также информация об источниках финансирования и репутации учредителя. Конечно, для создания объективной картины информации от отдела продаж недостаточно — все предоставленные данные нужно проверять через независимые источники.

На одной из описанных стадий вы наверняка успеете пообщаться с отделом продаж застройщика. Воспользуйтесь случаем и узнайте, можно ли посетить стройплощадку. Отрицательный ответ — это не всегда плохо, на определённых стадиях строительства на стройке действительно не должны присутствовать посторонние, это задаётся правилами безопасности.

Однако если возможность посетить стройку есть, ей надо воспользоваться (и даже если её нет, запретить подъехать к проходной и со стороны посмотреть, что происходит, вам не может никто). Во-первых , потому что даже взгляд на фундамент с планом этажа в руках даст вам более-менее точное понимание плюсов и минусов расположения квартир.

Во-вторых , потому что рабочие и прорабы чаще всего отвечают на вопросы посетителей более-менее честно. И в-третьих , потому что количество спецтехники и рабочих и уровень строительной активности можно оценить невооружённым глазом. И если в середине рабочего дня в ясную погоду активности нет — на это должны быть веские причины.

Если дом строится несколько месяцев и более, нужно проверить график строительства. Нормальный темп отливки каркаса монолитного дома во Владивостоке — 1,5–2 этажа в месяц. И темп должен поддерживаться более-менее ровно (с поправкой на сезон и погоду, а также на стадию строительства — работы по котловану всегда идут медленно).

Дом, который 8 месяцев растёт на этаж в месяц, лучше дома с графиком вида «три этажа — полгода перерыва — ещё четыре этажа». Такой «рваный» график — часто свидетельство нестабильного финансирования.

Если вы внимательно проверили все перечисленные параметры — скорее всего, выбор сведётся к 2–3 домам. Из них можно смело выбирать тот, что больше нравится по характеристикам и условиям покупки.

Информация подготовлена: Вера Лангвилава
Начальник отдела новостроек Компании «Городской Риэлторский Центр»

Облако тегов: недвижимость

Смотрите также:

Имя (Псевдоним):		E-Mail:
Секретный код:		Повторите код:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•