Оценка недвижимости

Нужен повод?

В ряде случаев оценка объектов недвижимости необязательна, тем не менее сделать ее целесообразно. Добровольная оценка недвижимого имущества позволяет уменьшить расходы и увеличить совокупный доход от операции с имуществом, справедливо возместить ущерб, отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.

Оценка недвижимости может проводиться для следующих целей:

1. совершения сделок купли-продажи;
2. внесения в уставный капитал;
3. определения залоговой стоимости для целей кредитования;
4. страхования;
5. сдачи в аренду;
6. раздела имущества;
7. оптимизации налогообложения;
8. реструктуризации компании;
9. утилизации предприятия;
10. реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;
11. судопроизводства.

Независимая оценка недвижимости, как вид услуги, разделяется на два принципиально разных типа: оценка жилой недвижимости и оценка коммерческой недвижимости.

Коммерческая собственность

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием инфляции, спроса на конкретный вид недвижимости в регионе, естественного удорожания недвижимого имущества, физического, функционального и экономического износа.

Специалисты отмечают, что при оценке встроенных помещений наиболее адекватную стоимость позволяет выяснить сравнительный подход и подход, основанный на оценке доходности помещения. Если же необходимо оценить целое здание, обычно используется затратный подход.

Специализированные компании предлагают несколько видов оценки в зависимости от целей собственника, среди них можно выделить оценку величины арендной ставки и объектов незавершенного строительства.

1. Оценка арендной платы. У многих предпринимателей аренда съедает «львиную долю» оборотных средств, после чего не остается денег ни на ремонт, ни на амортизацию оборудования. Отчет об оценке арендной платы может быть компромиссным решением, удовлетворяющим как арендатора, так и арендодателя.
2. Оценка объектов незавершенного строительства. Одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие инвесторы готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Жилая недвижимость

Оценка жилой недвижимости включает оценку жилых домов, квартир и комнат в них, объектов долевого участия в квартирах. Она подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность.

Наиболее точный и достоверный результат при оценке квартир дает метод сравнения продаж, который основывается на реальных предложениях о продаже квартир. Оценка загородной недвижимости в условиях высокого уровня спроса особенно актуальна, потому что цены предложений формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов.

При покупке загородной недвижимости риск отдать лишние деньги гораздо выше, чем при приобретении городской квартиры. Оценивать загородную недвижимость по метражу и местоположению не принято, необходимо учитывать гораздо больше критериев: удаленность от города, направление, наличие неподалеку леса или водоема, внутреннюю инфраструктуру, качество подъездных путей.